投资建设立体车库年收益率24%:大爷大妈们小心

点击次数:   更新时间:2021-01-22 07:39     作者:金宝搏

  2018年3月15日讯,“一次性投20万,一年后取回本金,年收益率24%……”接到这样的电话,老程有点动心了。对方许诺给他的是——投资立体车库建设项目。近两年,本市的立体车库建设态势蓬勃,也吸引了不少社会资本入场。其中,有的公司还“另辟蹊径”,以建设车库为名向社会公众募集资金,并许诺高额回报。这种投资靠谱吗?记者实地调查,发现一些与公司宣传不匹配的地方。要投资建设立体车库,您还真得留点儿心。

  今年53岁的老程,是一名普通的公司职工,平时喜欢倒腾点理财的他,从没有接触过如此高额回报的投资项目。“拿我的钱去建立体车库,一年收益率24%,这靠谱吗?”虽然老程心里还打着鼓,但业务员在电话里一再推荐车位的稀缺性和高价值,老程最终有点心动,同意去参加公司的项目说明会。

  说明会当天,记者跟随老程来到了电话中所称的这家资产管理公司,它的隔壁是业务员所称“同为一家”的车库建设公司。在说明会现场,有20多位大爷大妈前来聆听,房间坐得满满当当,大部分人看起来比老程还要年长一些。

  会上,讲解员并未透露项目投资的细节,仅仅介绍了立体车库项目的建设情况,还列举了一些案例来说明车位投资的价值。但记者发现,讲解员所举的“高价车位”成交案例,全都来源于平面车位,并未涉及立体车位。

  在随后的一对一环节,不少人都和老程一样留下与业务员沟通。“到底该怎么投呢?”在老程的询问下,业务员拿来了一份“基金投资委托管理合同”。合同写着,该资产管理公司会把投资人的20万投入到一款私募基金中去,该私募基金专项定投车库建设公司的项目,资产管理公司每月固定返给投资人4000元,算下来年收益率是24%。一年后合同到期,投资人可以取回本金,也可以继续签新合同。此外,业务员承诺公司不会收取委托资金的资产管理费。

  “为什么收益率这么高?”老程问了他一直想问的问题。业务员表示,公司会拿这20万元建三个立体车位,然后用三个车位的停车费补给投资者,另外还有广告收入。

  凭着停车费和广告,能覆盖这么高的收益率吗?记者前往说明会重点介绍的夕照寺附近某酒店车库。在该酒店的停车场,记者确实发现了挂有车库建设公司标志的立体车库。车库总共有62个车位,停放率并不高。而除了一幅车库建设公司自己的宣传广告,没有见到其他商业广告。记者随后又前往多处项目所在地,确实都能看到实体车库,但仍然没有看到任何的商业广告。

  广告难以保证,停车费又有多少呢?酒店方的停车管理人员表示,车位外租的月租金是500元,租用者一年一交,但租的人并不算多,只有不到20人。剩下的车位,除了少数几个用作客人的临停车位外,大多作为本单位员工的内部车位使用,每月只收象征性的50元。在其他项目所在地,停车收费价格差距不大,其中小区车库的车位租金还会更低一些。

  拿停车费较高的酒店项目来算,每个车位的月租金500元,即使如业务员所称拿三个车位的停车费作为回报,也只有1500元。更何况,无论是酒店还是小区的车库,停车费并非全归建设方所有,其中还要刨除土地方自留的一部分,因此三个车位所得停车费还不到1500元,与公司每月承诺返给投资人的4000元差距很大。

  事实上,对于停车费能不能覆盖收益,老程并没想那么多。他坦言,之所以会对投资项目心动,除了高收益率,还因为公司所承诺的一项实物担保。“公司会拿一个立体车位来担保我的20万。”老程说道。

  在与业务员一对一交流时,老程也问到了担保问题,业务员表示,老程的这笔投资会用来建金蝉里19、20号楼小院的立体车库,公司担保的也是这个建设项目中的一个车位。

  为了确认,记者来到了金蝉里19、20号楼小院,询问了多名业主,但没有一人知道小区要建立体车库的事,物业也并未入户或贴出通知来征求业主意见。

  记者随后咨询了物业经理,对方表示,物业确实与建设方签订了立体车库的建设合同,而询问业主意见一事则刚刚开始,还没有大范围进行。

  物业并非小区的土地产权方,未经小区业主同意就签订这样的车库建设合同,本身就有违规嫌疑。此外据经理介绍,该物业与小区签订的服务合同只剩三四年就会到期,并不能覆盖其与车库建设方所签的合同年限。

  即使不谈合同的有效性,物业经理表示,他更担心的是车库开建之后的问题。该小院要建的立体车库紧挨小院东墙,东墙的另一侧就是垡头三区北院的两栋居民楼。“车库运行会有噪音问题,我们也怕那边的居民投诉,最后车库建不成。”

  经理的担心并非杞人忧天,据小区业主介绍,几年之前,在小院东墙边就曾经想建一个立体车库,但因为隔壁院居民投诉“车库太高,侵犯到了个人隐私”,最终也没能建起来。

  综合各种因素,金蝉里小院建设立体车库的实际情况,与“手续齐全,只等开建”也有一定距离。

  记者所看到的实体车库,有的采用了升降横移技术,有的采用了垂直循环技术,但本质上都属于机械式立体车库。在北京静态交通业商会会长于化龙看来,机械式立体车库中的车位相较于平面车位,有一个更为复杂的问题:产权难以界定。

  “按照目前的政策,机械式立体车库并非被认作建筑,而是特种设备。立体车库建设方拥有的只是设备的产权,设备产权与土地方的土地产权相加,才可以称作是车位。但这个概念,对行业没有深度了解的人是形成不了的。车库建设方直接宣传‘担保车位’,很容易混淆概念。通俗点说,建设方能担保的只是设备的铁架子,离开土地什么都不是。”

  事实上,业务员除了给老程提供合同,还另外拿了一个担保函,担保函的文字表述也与宣传所称“直接担保车位”有区别,写的是担保“车位建设运营中的销售和租赁等收入”。于化龙表示,这种说法也容易让人误解:“一般来说,建设方和土地方对停车收入是有分成的。这种担保,要么应该写明只担保建设方所获的收入部分,要么应该写明土地方同意将他那份收入也作为担保。”而记者在询问后得知,金蝉里小院物业经理并不知道车位被担保一事。

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